▲NH투자증권이 발간한 2024 하반기 부동산 시장전망 보고서. 사진=NH투자증권
NH투자증권(대표이사 윤병운)은 \’2024년 하반기 부동산 시장전망 선거는 종료, 똘똘한 한 채는 계속\’ 보고서를 출간했다고 2일 밝혔다. 해당 보고서는 2024년 1분기 부동산 시장 흐름과 제22대 국회의원 선거 결과에 따른 하반기 시장 전망을 담았다.
NH투자증권은 올 1분기 부동산 시장은 전국적으로 약세 흐름 속에서 지방과 수도권 간 격차가 나타났다고 봤다. 임대차시장은 매매시장보다 빠른 속도로 회복세를 보이고 있고, 거래량은 증가했으나 매도-매수자 간 적정 가격 눈높이가 여전히 크게 벌어졌다고 진단했다.
하반기 부동산 시장은 약보합을 전망했다. 전세가율 상승으로 매매-전세 갭이 축소되는 가운데 실수요시장으로 재편될 것으로 예상했다. 특히 지역별·연령별로 시장이 분화되고 차별화가 가속되며 가격이 다극화될 것으로 봤다. 매매시장은 서울 일부 지역은 소폭 상승하고 수도권 대부분은 보합, 지방은 전반적으로 약세를 보이며 가격 다극화 시장이 펼쳐질 것으로 내다봤다.
22대 총선 결과에 따라 세금 및 규제완화 기대감이 감소하며 실수요 중심 시장이 될 것으로 짚었다. 매매가격의 상·하방 요인이 상존하며 유동성, 대출, 금리, 통화 등 금융 여건이 교통망 확충, 정비사업, 공급 측면보다 더 크게 가격 결정 요인으로 작용할 것으로 분석했다.
전세시장은 완만하게 회복할 것으로 전망했다. 최근 전세대출금리가 하락세로 월 차임보다 전세대출이자의 부담이 낮아지고, 거시경제 불안과 매물 적체 속에서 매수 심리가 위축되며 대기수요로 전환되고 있어서다.
수요를 보면 서울의 경우 2023년 3분기까지 주택구입 시 대출상환부담이 소득의 40%(주택구입부담지수 160)를 초과하며 DSR규제에 따라 주택 구입이 쉽지 않았으나, 4분기 주택구입부담지수 156으로 내려간 것으로 조사됐다. 다만, M2(광의통화) 증가가 연평균 10% 이상 늘어났던 지난 정부와 비교해 미미한 수준으로 증가하며, 가계대출 감소세와 금리 레벨을 감안하면 유동성은 많지 않은 상황인 것으로 분석했다.
공급은 현재 서울, 수도권 매물이 계속 증가하고 있는 가운데, 입주물량이 급감하며 전세가 상승 압력으로 작용하고 있다고 전했다. 2024년 1분기 분양시장을 보면 전국적으로 분양가 부담 및 매물 적체로 인하여 청약경쟁률이 하락했지만 서울은 공사비 상승으로 가장 높은 평균 분양가를 기록했다. 분양가상한제 적용을 받는 강남권 분양에 따라 148.6대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 전국과 다른 모습을 보였다.
정보현 NH투자증권 택스(Tax)센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “현재는 다주택 취득세 중과 및 민간임대주택사업 인센티브가 없어 투자 수요가 시장 진입이 어렵다”며 “다만, 2022년 고금리 시장을 견디고 현재 남은 매도자는 하방 압력에 경직성이 강해 시장 급락 가능성 또한 낮다”고 했다. 또한 그는 “동일 수급권 내에서도 주거 선호 입지에 신축일수록 견조한 실수요를 바탕으로 강보합 흐름이 전개될 것”이라 전망했다.
정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “상반기 규제 완화와 금리 인하 기대감이 줄어들며 시장이 전반적으로 약세장을 보이면서 입지가 좋거나 신축 단지 위주의 지역은 소폭 강세를 보이는 지역도 나타날 가능성이 크다”면서 “기존주택 매물 적체 증가 및 지방 미분양 추이는 하락 요인으로 예의주시가 필요하다”고 전했다.
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