책임준공 등 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 약정서에 통용되는 불공정 조항이 지금의 PF 위기를 일으킨 원인 중 하나라는 지적이 제기됐다.
9일 한국건설산업연구원(건산연)은 최근 발간한 ‘부동산 PF 약정의 공정성 제고 위한 제도적 보완방안’ 보고서를 통해 PF 약정의 공정성을 높이기 위한 정부 가이드라인의 마련 필요성을 지적했다.
보고서는 “부동산 개발사업이 성공하려면 시행사와 시공사(건설사), 금융기관 등 사업 참여자 간 수익 및 위험 분담이 적절히 이뤄져야 하지만, 국내 부동산 PF는 시공사가 상대적으로 적은 이익을 얻으면서 대부분의 위험을 지는 구조로 20여년 간 운영돼 왔다”며 이러한 특징이 지금의 위기를 발생시킨 요인 중 하나라고 지목했다.
부동산 개발사업의 사업약정서, 대출계약서, 공사도급 계약서 등 주요 약정서에 중첩적으로 규정된 ‘책임준공’, ‘채무인수'(또는 연대보증), ‘공사비 조정 불인정’, ‘대물변제'(책임분양), ‘유치권 포기’ 등의 조항이 재작년 하반기 이후 급격히 나빠진 사업 여건과 맞물려 시공사들의 부실 위험을 높였다는 것이 건산연의 지적이다.
예를 들어 책임준공 약정은 시공사가 건축물 준공 책임을 지도록 하면서 약정된 기간 내 준공하지 못할 경우 책임이 면제되는 사유를 전쟁이나 지진 같은 천재지변으로만 국한하고, 공사 과정에서 발생할 수 있는 민원, 자재 수급의 장기간 지연, 노조 파업 등의 예외 사유를 일절 허용하지 않는다.
저조한 분양률 때문에 시행사가 공사비를 지급하지 못하는 상황에도 건설사는 자기 자금을 투입해 정해진 기간 내 준공해야 하는 부담을 지고, 하루라도 준공기간이 경과할 경우 시행사와 함께 PF 채무를 상환해야 하는 부담을 지게 되는 경우도 빈번하다고 건산연은 지적했다.
이 같은 불공정 약정으로 인해 부동산 경기 침체기 개발사업의 수익성 악화가 건설사의 대량 도산으로 이어지고 금융시장과 거시경제 전반의 불안을 초래하는 문제가 주기적으로 반복되고 있다는 것이 건산연의 진단이다.
건산연은 금융 조달 과정에서 금융기관의 소위 ‘갑질’로 해석될 수 있는 과도한 금융 취급 수수료도 문제점으로 짚었다.
과도한 수수료가 자금 신규 조달과 차환을 어렵게 만들어 개발사업의 부실 위험을 높이고 있으며, 분양가 인상 요인으로 작용하면서 개발사업의 여건을 급격히 악화시키는 요인이 되고 있다는 것이다.
건산연은 “현실에서 이뤄지는 PF 약정 내용은 민법, 공정거래법, 건설산업기본법 등 관련 법률에 비춰 불공정한 거래행위에 해당할 가능성이 있다”며 “금융위원회, 국토교통부, 공정거래위원회 등 관계부처가 PF 약정 내용에 관한 가이드라인을 마련하고, 해당 업권에 행정지도의 형태로 이를 시행할 필요가 있다”고 제언했다.
아울러 행정지도의 실효성을 높이기 위해 금융기관, 시행사, 건설사 사이에 발생하는 분쟁을 조정하는 기구를 일원화하고 활성화할 필요가 있다고 덧붙였다.
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