[머니人터뷰] 조찬식 대표 “부동산 조각투자 ‘펀블’ 장내 상장 1호 도전”

롯데 시그니엘, 해운대 엘시티 등 국내 랜드마크 공모투자로 유명한 부동산 조각투자 회사 펀블이 장내 상장 1호에 도전한다. 지난해 하반기 자본시장법 개정안이 발의된 가운데, 연내 한국거래소를 통한 장내 상장이 가시화되고 있다. 펀블은 장내 상장 1호 상품 출시를 통해 토큰증권 1호의 상징성을 취하는 동시에 유동성 공급 확대도 될 것으로 기대하고 있다.

조찬식 펀블 대표는 “첫 장내 상장은 조각투자 역사에 길이 남을 만한 이벤트가 될 것”이라면서 “누구든지 갖고 싶어하는 자산을 펀블이 추진해보려 한다”고 밝혔다.

펀블은 2019년 설립, 블록체인을 기반으로 부동산 조각투자 플랫폼을 운영하고 있다. 1호 공모 상품으로 시장의 주목을 받았던 롯데 시그니엘을 필두로 해운대 엘시티를 상장시키며 부동산 조각투자업계에서 존재감을 드러냈다. 2021년 5월 금융위원회로부터 규제특례를 통해 혁신금융서비스 지정을 받은 펀블은 지난해 4월 2년 연장받으며 조각투자업의 저변을 확대하고 있다.

장외 시장에서만 이뤄지던 펀블의 조각투자 상품들은 올 상반기 장내 거래소로 편입될 것으로 관측된다. 한국예탁결제원의 신종증권 전자등록 시스템 구축이 빠르면 4월로 예정된 만큼, 한국거래소의 개설 시기도 이와 비슷한 시기에 개시할 것으로 시장은 보고 있기 때문이다. 

상장 1호는 또 다른 랜드마크가 될 것으로 기대를 모으고 있다. 그동안 펀블은 롯데 시그니엘과 해운대 엘시티와 같은 국내 상징성이 있는 건물만 취급해왔다. 조 대표는 “상장 1호인 만큼 전략적으로 고민하고 있는 상황이다”면서 “최근 거래소 측과 이에 대한 논의를 하고 있다”고 말했다.

장내 상장을 통해 펀블은 유동성 공급이 확대되는 효과를 누릴 것으로 보고 있다. 조 대표는 “기존 증권시장에 없는 비정형적 권리의 토큰증권 시장이 개화하면서 기업들은 새롭고 폭넓은 자금조달 수단을 확보해 기업 유동성 확보에 큰 원동력을 지니게 될 것이다”며 “또 투자자 입장에서는 거래소 장내 상장으로 장외시장에서 형성된 기초자산의 실제 가치와 토큰증권 가격과의 괴리가 좁혀지고, 안정성이 크게 증가하게 된다. 디지털 증권의 장내 시장은 토큰 증권을 중심으로 개화할 새로운 금융 투자 생태계를 더욱 빠르게 확산 성장시키는 데 큰 마중물이 될 것으로 보고 있다” 고 설명했다.

조 대표는 과거 하나대투증권(현 하나증권)에서 첫발을 내디뎠다. 부동산금융부에서 일하던 그는 프랭클린템플턴투자신탁운용 금융상품개발부와 아너스자산운용 글로벌 부동산 투자본부장 등을 거치며 부동산금융 업계 전문가가 됐다.

그는 전통금융권에 있으면서 기존 부동산 펀드는 증권사 자산관리(WM)·프라이빗 뱅커(PB) 센터 등에서 고액자산가 위주로 투자 기회가 진행되는 시장의 한계라고 진단했다.

조 대표는 “부동산 펀드에는 모두 좋은 자산들이 담겨 있다”면서 “그런데 고액 자산가들에게만 투자 기회가 주어져 일반 투자자도 접근할 수 있는 방법이 없을까 고민하던 차에 블록체인(분산원장) 기술을 떠올렸다”고 사업 취지를 밝혔다.

그는 “전통금융과 블록체인이라는 혁신 기술을 연계하면 재밌겠다는 생각에 사업을 시작했다”며 “거래자 간에 매매가 일어나면, 서로의 분산원장에 동시 기록되며, 계좌 관리 기관에도 해당 기록이 남아있는 구조로 만들어졌다”고 설명했다.

이어 그는 “설령 회사가 도산이 된다고 해도 연계돼 있는 계좌에 원장기록 있는 만큼, 이를 통해 투자자들은 법적으로 소유권을 명확하게 보장 받을 수 있다”며 분산원장의 장점을 꼽았다.
 

펀블은 장내 상장 직전 ‘3호 공모 상품’을 장외 시장에 내놓는다. 강남에 있는 소규모 빌딩으로 기존 랜드마크 상품과 달리 건물 하나를 통째로 수익화한다는 계획이다.

이번 물건의 핵심은 ‘손익 차등형’ 구조에 있다. 조 대표는 “이번 상품은 선순위와 후순위를 나뉜다”며 “선순위 투자자들이 공모 투자자들이다”고 설명했다.

후순위 투자자는 약 13%의 비중을 차지할 것으로 예상된다. 이들이 선순위 투자단을 받치고 있어, 손실에 대한 위험성은 그만큼 줄어들게 된다.

조 대표는 “건물 가격이 13% 이상 하락하지 않으면 투자자들은 원금 손실을 보지 않는 구조로 만들어졌다”며 “배당 수익도 선순위 투자자만 월세 배당을 받게 돼 있어 정기적인 임대 수익도 동시에 가져갈 수 있다.

예상 수익률은 약 4%정도다. 그는 “일반적으로 강남 부동산 투자의 연 수익률은 약 2% 정도”라며 “투자에 대한 안정성과 수익률을 동시에 기대할 수 있다”고 강조했다.

펀블은 ‘잃지 않는 투자’를 원칙으로 한다. 그렇기 때문에 투자자라면 누구나 소유하고 싶은 랜드마크를 조각투자 상품으로 내세워왔다.

희소성이 높은 자산들은 하락기에도 상대적으로 방어력이 뛰어나며, 상승장에서도 탄력성이 높아 안정적인 특징을 갖고 있다.

실제 펀블의 1호상품인 시그니엘은 8개월만에 엑시트(투자금 회수)에 성공, 배당과 매각까지 연 환산 10.59%의 수익률을 냈다.

조 대표는 “부동산 투자에 있어 가장 중요한 것은 안정성”이라며 “우리나라는 국토 70% 이상이 산림 지역이고, 인건비, 공사비, 원자재 가격이 앞으로 올라가기 때문에 부동산 가치가 하락하기는 쉽지 않을 것으로 본다. 투자자들의 자금은 신탁사 명의도 별도 보관하는 구조로 돼 있어, 마음 놓고 투자해도 좋다”고 말했다.
 

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