[땅집고] “수요 예측에 실패한 도시계획이 부실 사업장을 만들어 낸 거죠. 신도시 업무 용지에 들어선 지식산업센터 공실이나 오피스텔 팔리지 않은 곳들이 넘쳐요. 수요와 공급이 따로 노는 도시계획 믹스매칭이 문제가 되는 겁니다.”
지난해 태영건설 사태에서 수면 위로 드러난 건설업계 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기가 심화할 수 있다는 전망이 나온다. 전문가들은 고금리 상황이 장기화하고 건축 자잿값 상승, 인건비 상승 등 전반적인 공사비 상승으로 부동산PF 추가 위기 가능성이 크다고 입을 모은다. 특히 오피스텔, 지식산업센터 등 비주택 부문의 경우 브릿지론에서 본PF대출로 전환이 되지 않아 공사를 시작하지 못한 미착공PF 부지가 속출하면서 부동산PF부실의 뇌관으로 지목된다. 최원철 한양대학교 부동산대학원 특임교수는 “건설업계 줄도산을 막기 위해서는 용적률 상향 조정, 소비자 맞춤 부동산 상품 공급 등의 방안을 고려해야 한다”며 “수요 예측에 실패한 도시 계획도 전면적인 재편을 검토해야 한다”고 설명했다.
![[땅집고] 최원철 한양대학교 부동산대학원 특임교수](https://contents-cdn.viewus.co.kr/image/2024/02/CP-2023-0202/image-00fcd592-86a7-48bc-8adc-729304f1194a.jpeg)
다음은 일문 일답.
-부동산 PF 부실 우려가 커지고 있다. 특히 오피스텔, 지식산업센터 등 비주택 부문의 경우 브릿지론에서 본PF대출로 전환이 어려워 공사를 시작하지 못한 부지가 강남, 여의도 등 서울 중심지에서도 나오고 있다. 건설 현장이 부실 사업장으로 전락한 이유가 뭔가.
“디벨로퍼나 건설회사가 토지를 매입할 때는 사업성을 검토해 매입을 결정한다. 사업성이 있으니 초기 단계 대출인 브릿지론도 투입됐다. 그런데 본 PF 대출로 전환이 안 된다는 건 브릿지론과 본 PF 대출 사이 기간에 사업성이 악화했다는 의미다.
토지를 사고, 초기 대출을 일으킬 시기에는 사업성이 충분했지만, 공사비 상승으로 원가율이 치솟으면서 기대할 수 있는 수익이 사라지면서 사업성이 떨어진 거다. 건설업계는 지난 2년간 공사비만 50% 올랐다고 했다. 게다가 주택 공급이 필요한 지역에 업무시설용지를 계획하는 등 애초에 수요 예측을 실패한 도시 계획도 문제다. 공실로 남은 지식산업센터나 본PF로 넘어가지 못해 미착공 부지로 남은 지식산업센터도 여럿이다.”
-또 다른 이유가 있나.
“오피스텔, 빌라 등 소형 임대형 부동산에 투자하는 개인 임대사업자들이 확 줄었다. 개인 임대사업자들은 대부분 전세를 끼고 임대용 부동산을 매입한다. 갭투자가 전세사기에 악용되면서 소비자들이 빌라나 오피스텔, 도시형 생활주택 전세를 외면하고 있다. 개인 임대사업자들은 갭투자가 아니라면 금융권 대출을 받아 임대용 부동산을 사고, 월세를 운영해야 한다. 하지만 고금리 시대에 막대한 대출을 감당할 개인 임대사업자는 많지 않다. 소형 임대형 부동산 투자가 줄어들고 수요가 감소하니 문제가 없던 사업장도 부실 위기에 놓이게 됐다.”
-공사비 급등과 같은 외부 요인으로 급격하게 사업성이 악화한 사업장의 부실을 막을 방법이 있나.
“같은 토지에서 분양할 수 있는 면적을 늘리면 사업성도 개선될 것으로 본다. 즉, 기존 용적률을 제한한 도시계획을 재검토 해야 한다. 이미 아파트 시장에서는 정부가 노후 계획도시 재건축·재개발 활성화를 위해 용적률을 상향시켜 주겠다고 했다. 서울시도 신속 통합기획을 할 때 종 상향을 통해 사업성을 확보해 주고 있다”
-용적률 상향을 무분별하게 적용하는 것은 어렵지 않나. 어떻게 적용 해야 하나.
“공사비 인상 등 현실을 반영해 디벨로퍼나 건설회사는 최소한의 이익 또는 브릿지론을 본PF로 전환할 수 있는 수준의 사업성은 낼 수 있어야 한다. 거기다 소비자가 원하는 부동산 상품을 원하는 지역에 공급해야 한다. 일반 소비자는 대규모 아파트 단지를 원하고, 기업은 서울 3대 중심업무지구인 KBD(강남), CBD(종로), YBD(여의도)와 성수 지역에 대규모 오피스에 대한 수요가 높다.”
-수요 중심의 부동산 공급을 진행해야 한다는 건가.
“현재의 도시계획으로는 이러한 시장의 수요를 맞추지 못해 문제가 발생한다. 예를 들어 신도시 업무지역에는 과도할 정도로 주거용 오피스텔을 분양하고 상업지역에도 생활형숙박시설과 같은 분양상품을 공급하고 있다. 일례로 고양 삼송지구에 대규모 업무단지에 주거용 오피스텔을 수 천 가구 짓게 돼 고양시가 LH에 소송한 사례도 있다. 결국 수요 예측에 실패한 도시계획이 부실 사업장을 양산하고 있는 것이다. 앞으로 계획하는 신도시나 택지개발지구, 도시재생 등 모든 도시 계획은 다시 한번 소비자가 뭘 원하는지, 그리고 어떻게 하면 소비자가 원하는 부동산 상품이 원활히 공급될 수 있을지 살펴 봐야 한다. 용도 문제는 물론이고, 공사비 증가, 고금리 등 모든 문제를 재검토한 도시계획 변경이 필요하다.” /서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com
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