입법예고 된 노후계획도시 특별법, 장·단점은?

▲ 남산에서 바라본 서울 중구. 사진 = 주현태 기자

[한국금융신문 주현태 기자] 국토교통부가 노후화된 택지지구들의 재건축 활성화를 위해 노후계획도시 정비와 지원 특별법 적용지역을 확대했다.

국토교통부의 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 대한 특별법’ 시행령 제정안이 지난달 31일 입법 예고됐다. 노후계획도시 특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법)은 특별정비구역의 지정 요건, 용적률 등 인센티브와 공공기여(기부채납) 등 내용이 골자다.

제정안은 노후계획도시는 택지개발사업, 공공주택사업, 산업단지 배후 주거단지 조성사업으로 조성된 이후 20년 이상 지났으며 인접·연접한 택지와 구도심, 유휴부지를 포함해 100만㎡ 이상인 지역으로 정의했다. 다만 구도심과 유휴부지는 전체 합산 면적의 20% 이하(50만㎡ 내)로 제한된다.

이번 시행령에 개발사업 및 인·연접 지역을 포함하면서 안산 반월, 창원 국가산단 배후도시 등 최대 108개 지역에 특별법 적용이 가능해졌다. 구체적으로 서울 9개, 경기 30개, 인천 5개 등 수도권 44개와 지방 64개 등이다.

서울은 개포·목동·고덕·상계·중계·수서·신내·가양 등이 특별법 혜택을 볼 수 있다. 경기에선 구리 교문·토평·인창 일대, 수원 권선·매탄 일대, 용인 기흥 일대, 평택 비전·합정 일대, 평택 송탄 일대 등 지역이 2개 이상 인·연접 택지구도심에 해당해 법 적용대상이 됐다. 인천도 만수 일대, 부평 일대 등이 적용대상으로 포함됐다. 비수도권에서는 ▲부산 5곳 ▲대구 10곳 ▲광주 6곳 ▲대전 6곳 ▲울산 2곳 ▲강원 5곳 ▲충북 8곳 ▲충남 1곳 ▲경북 2곳 ▲경남 6곳 ▲전북 6곳 ▲전남 4곳 ▲제주 3곳 등이 특별법이 적용된다.

주거단지는 25m 이상 도로로 구획된 블록 단위로 통합 정비하는 것을 원칙으로 했다. 역세권은 철도역 승강장 경계로부터 반경 500m 이내로 정해 고밀·복합 개발이 가능토록 했다. 시행령에는 건축규제 완화 세부사항도 포함됐다. 용적률은 현재 국토계획법·조례로 상한을 규정하고 있지만 국토계획법 상한의 150%까지 적용할 수 있도록 완화했다. 조례를 통해 국토계획법 및 건축법 상한보다 강화해 규제하던 건폐율 및 인동간격은 각 법의 상한을 적용할 수 있도록 허용했다.

안전진단은 특별정비예정구역 내에서 통합재건축을 하면서 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 경우 면제할 수 있도록 했다. 그 외 지자체장이 5%포인트 범위 내에서 안전진단 평가항목별 비중을 조정해 안전진단을 실시할 수 있도록 허용했다.

공공기여 비율의 경우 기본계획에서 정한 노후계획도시별 기준용적률을 기준으로 공공기여 비율을 2구간으로 차등화한다. 1구간은 현재 용적률에서 기준용적률까지는 증가된 용적률의 10~40% 범위에서 조례로 정한 비율을 적용해 공공기여량을 산출한다. 2구간은 기준용적률에서 특별정비계획으로 결정된 용적률까지는 증가된 용적률의 40~70% 범위에서 조례로 정한 비율을 적용한다.

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이어 이 위원은 “이번 시행령에는 추가적인 용적률 인센티브를 바란다면 그에 상응하는 공공기여를 내라는 의미가 담겨있는데, 일부 사업지에서는 공공기여의 규모가 너무 과대한 것이 아니냐는 불만이 이어 질수도 있다”고 평가했다.

일각에선 현 부동산 상황에서 노후계획도시 시행령은 크게 의미가 없다는 목소리도 있다.

한 서울시 노원구 내 한 공인중개사는 “재건축을 추진하는 단지에선 희소식일 것이나, 굉장히 제한적인 시행령”이라며 “결국 주민들의 재산을 쪼개서 국가시설을 짓는다는 의미로, 솔직히 달갑지만은 않다”고 말했다. 이어 그는 “현 정부에 들어서 부동산 활성화를 위해 노력하고 있지만, 결국 선택은 주민들이 한다는 점을 주목해야한다”며 “현재 공사비도 상승하면서 분양비는 올라갔지만, 전체적인 집값자체가 떨어진 상황이다. 서울 강남·서초 등 누구나 알만 지역주민들은 호재를 부를 것이나, 그 외에 지역에 있는 주민들은 재건축을 생각하지도 않는 상황”이라고 덧붙였다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com