청년∙결혼∙출산 관련 부동산 지원 정책 다수 신설
대출∙정비사업 정책 변화도 상당
㈜직방(대표 안성우)에서 2024년 시행할 부동산 관련 제도들을 미리 살펴보았다. 청룡의 해(갑진년)인 2024년은 결혼·출산·보육 등 신혼부부를 위한 부동산 정책 외에도 고물가 속 청년들의 주거부담을 낮춰 줄 제도가 다수 포함됐다. 도심 내 주택공급을 늘리기 위한 정비사업 규제완화나 고금리 속 가계부채 위험을 낮추기 위한 정책 변화도 읽혀진다.
결혼비용의 부담 완화를 위해 ‘24년 1월 1일 이후 증여받는 분부터 ’혼인에 따른 증여재산 공제‘가 신설된다. 직계존속인 증여자가 수증자의 혼인신고일 전후 2년 이내(총 4년) 증여한 재산 1억원의 추가 공제가 가능해진다. 종전 증여재산 공제한도는 직계존속이 10년간 직계비속에게 5천만원(미성년자 2천만원) 한도로 증여하는 정도라 앞으로 수증자는 총 1억5천만원까지 증여공제를 받을 수 있게 됐다.
출산 가구에 대해 저금리 구입자금 대출을 해주는 특례 구입‧전세자금 대출은 `24년 1월 시행한다. 이 중 구입자금은 대출신청일 기준 2년 내 출산한 무주택가구(’23년 출생아부터 적용, 소득 1.3억원 이하 가구)에게 주택가액 9억원, 대출한도 5억원까지 대출해 준다. 소득에 따라 1.6%~3.3%의 특례금리를 5년간 적용하고 특례 대출 후 추가 출산 시 신생아 1명당 0.2%p 추가 금리 인하혜택을 제공(특례금리 5년 연장 부여, 최장 15년)한다.
신생아 특례 전세자금 대출은 대출신청일 기준 2년 내 출산한 무주택가구(‘23년 출생아부터 적용) 중 소득 1.3억원 이하 가구를 지원한다. 보증금 기준 5억원으로 대출한도는 3억원이다. 소득에 따라 1.1%~3% 특례금리를 4년간 적용하고 특례대출 후 추가 출산 시 신생아 1명당 0.2%p 추가 금리 인하혜택(특례금리 4년 연장 부여, 최장 12년)을 준다.
한편 저출생 문제를 해결하기 위해 제공하는 출산가구에 대한 분양혜택도 다양하다. 출산가구에 대해 연 7만호 수준의 특별‧우선공급을 신설(`24년 3월 시행, 입주자모집공고일 기준 2세이하 자녀(태아 포함))하고, 공공분양 뉴:홈 신생아 특별공급(나눔형 35%, 선택형 30%, 일반형 20%), 민간분양 신생아 우선공급(생애최초, 신혼부부 특공의 20%), 공공임대 신생아 우선공급(10%) 등을 마련한다.
3월 혼인·출산에 유리하게 아파트 청약제도를 개선한다. 현재는 동일일자에 발표되는 청약(공공·민간, 일반·특별공급)에 부부 2인 각각 신청해 당첨될 경우 둘 다 무효처리 됐으나, 앞으론 중복 당첨 시 선(先) 신청은 유효 처리해 같은 단지에 부부 개별 청약 신청이 가능해진다.
더불어 민간의 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입기간을 합산(배우자 가입기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 개선한다.
이외에도 주택청약종합저축의 기능을 강화하기 위해 국민주택의 일반공급에서 입주자를 선정할 때 미성년자로서 납입한 주택청약종합저축의 월납입금 납입횟수를 24회까지만 인정하던 것을 60회까지 인정한다. 민영주택의 일반공급에서 가점제를 적용하여 입주자를 선정할 때 미성년자로서 가입한 주택청약종합저축 가입기간을 2년까지만 인정하던 것을 앞으로는 5년까지 인정하며, 민영주택의 입주자를 선정할 때 가점제 점수가 같은 경우에는 주택청약종합저축 가입기간이 긴 사람을 우선해 선정한다. 관련 제도는 주택공급에 관한 규칙 개정을 통해 ‘24년 3월 25일 시행한다.
청년들이 주목할 부동산 정책이 있다. 체감 높은 주거비 부담을 줄여 청년의 자산형성과 내 집마련을 돕기 위한 방안이 마련됐다. ‘24년 2월 일명 ’청년 주택 드림 청약통장‘이 출시된다. 청년 주택드림 청약 통장으로 청약 당첨 시 ‘청년 주택드림 대출’(‘24년 12월 신설)로 분양가 80%까지 저리‧장기 자금을 지원(청약 당첨 시, 19세~39세)한다.
만 39세 이하 무주택자(소득 미혼 7천만원, 기혼 1억원이하)가 청년 주택드림 청약통장에 1년 이상 가입해, 1천만원 이상 납입실적을 갖추고 분양가 6억원, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양 받으면 금리 최저 2.2%(소득‧만기별 차등), 만기 최대 40년 대출이 가능하다.
청약 당첨 이후 결혼‧출산을 하게 되면 생애주기별 우대금리(결혼 시 0.1%p, 최초 출산 시 0.5%p, 추가 출산 시 1명당 0.2%p, 단, 대출 금리하한선은 1.5%) 추가 지원이 가능하다. 이외에 정부는 장기적으로 시세의 70%~80% 수준의 부담 가능한 공공분양주택 뉴:홈을 5년간(`23~`27) 청년층에 34만호 공급(인허가)할 예정이다.
주택담보대출 등 여신정책과 정비사업 등에 새로 시행되는 제도가 많다.
아파트 주택담보대출과 모든 주택의 전세대출을 받은 금융소비자는 1월 대환대출 인프라를 이용할 수 있게 된다. 대출비교 플랫폼 및 금융회사 앱을 이용해 금리, 한도 등에서 더 유리한 조건의 대출로 갈아탈 수 있다. 소득, 신용등급 등을 중심으로 자동화된 심사가 이루어지는 신용대출과 달리, 주택담보대출·전세대출은 금융회사 직원이 직접 주택 시세, 임대차계약, 보증요건, 대출규제 및 관련서류 등의 확인·검증이 필요했었다.
앞으론 대환대출 인프라를 통해 영업점 방문 없이 대환대출을 신청하고, 신규대출 실행 즉시 대출이동이 완료되는 등, 기존 대환대출 이용의 불편이 해소될 것으로 기대된다. 다만 고령자 등 스마트폰 이용이 어려운 소비자의 경우 주요 은행 창구를 방문하여 신청할 수 있다.
지난해 전세사기가 사회문제로 불거진 이후 주택 임대차 계약 신고 항목이 개선했다. 주택임대차 계약 관련 분쟁 발생 시 임차인 권리를 신속히 보호하기 위해 계약을 중개한 개업공인중개사 정보가 필요하나, 임대차 신고항목에 포함되지 않아 전세사기 조사(검∙경)나 불법행위 단속(지자체 등) 등 지도·점검에 애로가 많았던 점을 고려해 1월 ‘부동산거래신고법 시행규칙(제6조의2제1항)’을 개정했다. 1월부터 주택임대차 계약 신고 시 해당 계약을 중개한 개업공인중개사의 정보(사무소 명칭, 사무소 소재지, 대표자 성명, 등록번호, 전화번호 및 소속공인중개사 성명)를 추가해야 한다.
상반기에는 ‘전·월세 거래정보 시스템의 운영 및 이용에 관한 규정’을 개정하고 관련 시스템을 개발해 전국 주민센터에서 확정일자 부여현황을 열람할 수 있게 된다.
임차인이 확정일자 부여사실로 임차인 여부를 확인하는 것에 동의하는 경우, 임대차계약서 제출없이 전입세대 열람 등이 가능하나, 해당 주택 소재지의 주민센터 등에 방문 신청을 하는 경우에 한정되어 국민 불편이 있었다. 이르면 상반기 내 차세대 부동산거래관리시스템을 개발해 주택의 관할 소재지 주민센터가 아니더라도 전국 주민센터에서 확정일자 부여현황을 열람할 수 있게 된다.
재산세 등 보유세 과세표준의 기준이 되는 2024년 공시가격의 시세반영 비율 현실화율이 2023년과 동일하게 맞춰진다. 2024년 공시가격에 적용할 현실화율은 2023년과 같고 현실화 계획수립 이전인 2020년 수준으로 동결됐다. 2024년 평균 현실화율은 공동주택 69%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%다. 금리 인상, 물가 상승, 가계부채 증가 등으로 국민부담이 커졌고 거시경제 여건의 불안정성이 여전해 공시가격 인상을 최소화할 필요가 고려되었다.
재건축 사업에 부과되는 재건축 부담금 관련, 재건축초과이익 환수법 규제가 완화됐다. ‘23년 11월 29일 국회 법안소위에서 재건축초과이익 환수의 부과기준과 장기보유자에 대한 감경 조치 등이 마련됐다. 재건축부담금이 면제되는 초과이익(면제금액)이 현행 3천만원에서 8천만원으로 상향되고, 부과율이 결정되는 부과구간의 단위는 현행 2천만원에서 5천만원으로 확대됐다.
부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익을 산정하는 개시 시점도 임시조직인 추진위원회의 구성 승인일에서 사업주체(부담금 납부주체)가 정해지는 조합설립 인가일로 조정하여 부과체계 합리성을 높였다. 해당 법안은 현재 부담금이 부과되지 않은 단지에도 적용되도록 부칙 규정하고 ‘24년 3월 시행될 예정이다.
도심 내 주택공급을 확대하기 위해 역세권 등에 위치한 정비구역(재개발, 재건축)에 대해서는 용적률을 1.2배까지 완화할 수 있고, 완화되는 용적률로 건설되는 주택의 일부를 뉴:홈(공공분양)으로 공급할 수 있다. 또한, 주민이 정비사업 추진을 희망하는 경우 관할 지방자치단체에 정비계획 입안을 요청할 수 있다. 개정된 도시 및 주거환경정비법 시행은 ‘24년 1월 19일부터 적용된다.
노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법이 시행된다. 특별법이 적용되는 노후계획도시는 관계법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지 등으로 정의했다. (관계 법령과 ‘100만㎡ 이상인 택지 등’의 세부 기준은 시행령에서 규정할 예정) 통합 정비를 통한 도시기능 향상과 원활한 정비사업 시행이 가능하도록 안전진단 완화·면제, 용적률 상향, 통합심의 등 각종 도시·건축 규제 특례를 특별정비구역에 부여할 수 있도록 했다. ‘24년 4월 시행될 예정이다.
토지임대부 분양주택의 공급이 활성화될 수 있도록 공급규제를 개선했다. 현재 토지임대부 분양주택을 양도하려는 경우 한국토지주택공사(LH)에 공공 환매만 가능하나, 앞으로는 10년 이내 전매제한 기간을 설정하고 해당 기간 경과 후에는 사인 간 자유롭게 거래가 가능해진다.
전매제한 기간 내 공공 환매 시 현재 분양가+1년 만기 정기예금 평균 이자 수준으로 공공 매입하도록 해왔으나, 향후에는 보유기간 등에 따라 매입금액을 차등화하고 구체적인 금액 수준은 대통령령에서 마련할 예정이다. 공공 환매주체도 현행 한국토지주택공사에서 실제 공급한 공공주택사업자로 조정된다.
또한, 수분양자는 토지임대료를 매월 납부만 가능했으나, 수분양자의 선택권 확대 차원에서 임대료 선납도 가능하도록 납부방식을 다양화했다. 토지임대부 분양주택 관련 주택법 개정안은 ‘23년 12월 8일 국회 본회의에 의결됐다. 공포 6개월 이후 시행될 예정이라 이르면 2024년 상반기 내 시행될 계획이다.
공동주택의 층간소음을 줄일 수 있는 법개정도 이뤄졌다. 시공사가 바닥 두께를 상향하는 경우 높이 제한을 완화하여 분양가구 수 감소에 따른 불이익을 방지하고 층간소음 저감 노력을 유도할 예정이다. 사업 주체가 층간소음 차단 성능검사 결과와 조치결과(소음기준 49데시벨 미달 시)를 해당 주택의 입주예정자에게 의무적으로 통지하도록 하고, 위반 시 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 하여 입주예정자의 알 권리를 확대한다.
더불어 국토교통부장관이 층간소음 저감정책 수립 등을 위해 사용검사권자에 성능검사 결과 및 조치결과를 요청할 수 있는 근거를 마련했다. ‘23년 12월 20일 국회 본회의를 통과한 주택법 개정안은 공포한 날부터 시행을 원칙으로 하나, 세부 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 이르면 2024년 상반기 시행될 전망이다.
전 금융권의 변동금리·혼합형·주기형 대출에 대하여 스트레스 DSR 제도가 시행된다. 스트레스 DSR 제도란 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안하여 DSR 산정 시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도다.
변동금리 대출에 대해서는 “과거 5년간 최고금리 – 현재금리” 수준의 가산금리를 그대로 적용하되, 변동금리에 비해 차주가 겪는 금리 변동 위험 수준이 낮은 혼합형 대출(일정기간(예: 5년) 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 전환되는 상품)과 주기형 대출(일정주기로(예: 5년) 금리가 변경되고, 그 기간내에는 고정금리 적용되는 상품)에 대해서는 이보다 완화된 수준으로 가산금리가 적용된다. 1단계로 ’24년 2월 26일부터 은행권 주택담보대출에 대해 제도를 우선 시행하고, 2단계로 6월 중 은행권 신용대출 및 2금융권 주택담보대출까지 적용을 확대하며, 3단계로 스트레스 DSR 제도의 안착 상황 등을 보아가며, 하반기 내 기타대출 등까지 순차적으로 적용 범위를 확대해 나갈 계획이다.
한편 기존 운영되던 제도의 적용기한 연장 방안도 마련됐다.
장기 주택저당 차입금 이자상환액 소득공제가 확대된다. 취득당시 기준시가 5억원 이하 주택 취득을 위한 주택담보대출 이자상환액 소득공제(한도: 상환방식에 따라 연 300만원∼1,800만원)를 기준시가 6억원 이하, 공제한도 연 600만원~2,000만원으로 확대한다.
개정 공제한도는 ‘24년 1월 1일 이후 이자상환액을 지급하는 분부터 적용하고, 주택요건은 ‘24년 1월 1일 이후 취득하는 분부터 적용한다.
주택청약종합저축의 소득공제 한도를 상향한다. 총급여 7천만원 이하 무주택 세대주는 주택청약종합저축 납입액의 40%를 소득공제 받을 수 있는데 소득공제 대상이 되는 납입한도를 연 240만원에서 연300만원으로 확대한다. 개정내용은 ‘24년 1월 1일 이후 납입하는 분부터 적용된다.
다주택자의 거래부담을 낮춰줬던 양도세 중과 유예 종료가 현실화될 전망이다. 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 ‘22년 5월 10일부터 ‘24년 5월 9일까지 양도 시 기본세율을 적용하던 양도소득세 다주택자 중과 유예기간이 ‘24년 5월 종료될 예정이다.
각종 부동산 자산 상품의 운영엔 세금과 부동산 정책 및 제도 변화의 변수가 뒤따른다. 혼인∙출산 여부, 세대규모와 연령층에 따라 청약 및 주택담보대출 인센티브가 다양하고 보유세와 소득세 등 세제정책의 변천도 꾸준하다. 도심의 주택공급원 역할을 하는 정비사업제도 변화도 상당한 편이다.
규칙을 모르고 부동산 자산 시장의 링 위에 오를 순 없다. 2024년 변경될 부동산 주요 제도를 미리 익혀 본인에게 맞는 자산운영에 적극 활용해야 한다. 다만 일부 제도는 개정안 발표 후 공표 및 시행령 마련 등 일부 일정변동 여지가 있으니, 관련 내용의 시행시점을 주의 깊게 살펴보면 좋겠다.
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