12월 21일 (목) 부동산 브런치

경제만랩 2023.12.21 조회수

오늘의 부동산 뉴스

1. 내년 단독주택·땅 공시가 1% 안팎 오른다
– 전국 표준지와 표준 단독주택의 내년 공시가격이 올해보다 1% 전후 올라…2005년 주택 공시 제도가 도입된 이후 가장 작은 변동 폭으로 정부가 공시가격 현실화율을 올해 수준으로 동결한 데다, 올해 토지와 단독주택의 가격 변동이 미미한 데 따른 것
– 내년 보유세 부담도 크게 늘지 않을 전망…국토부는 내년 1월 1일 기준 전국 표준지 58만 필지와 표준 단독주택 25만 가구의 공시가격을 공개하고 소유자 의견을 받는다고 밝혀
– 표준 단독주택 공시가격은 전국 평균 0.57% 오른 것으로 집계됐고, 지역별로는 서울(1.17%)이 가장 많이 올랐고 고가 주택이 많은 강남(1.87%)·용산(1.62%)·서초(1.53%)·성동구(1.48%)의 상승률이 비교적 높아
– 표준지 공시지가는 전국 평균 1.1% 상승…시·도별로 세종시(1.59%)가 가장 많이 올랐고 경기(1.35%), 대전(1.24%), 서울(1.21%), 광주(1.16%) 순…제주(-0.45%)는 유일하게 하락

2. 올해 집값 송파만 올랐다…서울 전체 3% 하락
– 올해 송파구의 아파트 가격이 서울 25개 구(區) 중 유일하게 오른 것으로 나타나…서울 전체로 보면 3%가까이 가격이 하락했고, 송파구에는 대단지 아파트가 많아 급매물 위주로 매물이 빠르게 소진되면서 가격이 상대적으로 빠르게 회복됐다는 분석
– 또 외지인 투자가 강남4구 중 상대적으로 가격 부담이 적은 송파·강동에 몰린 것도 영향을 미쳐…업계에 따르면 서울의 아파트 매매가격(시세·시가총액 기준)은 지난 1년간 2.93% 하락한 것으로 나타나…송파구의 아파트 매매가격은 같은 기간 1.99% 상승
– 송파구 아파트 평균 매매가는 이달 18억3269만원으로 집계…리센츠 전용 84㎡는 올해 1월 18억9000만원(2층)으로 하락했다가 10월 25억9000만원(26층)까지 올랐고, 엘스는 지난해 11월 19억원(7층)까지 떨어졌던 전용 84㎡의 가격이 이달 24억6000만원 거래돼
– 외지인의 투자가 송파구에 집중적으로 이뤄진 점도 가격이 상승한 배경…업계에선 송파구는 연초부터 가파르게 가격이 오르기 시작했다면서 집주인이 자금력이 있는 고가지역과는 달리 중저가 지역의 경우 대출 비중이 높아 가격 하락폭이 컸다고 분석

3. 대단지 아파트 5년간 2.6억↑…소규모보다 7천만원 더 올라
– 규모가 큰 단지일수록 집값 변동에 유리한 것으로 나타나…업계에 따르면 지난 2018년 이후 올 11월까지 약 5년간 전국 아파트 매매가는 3.3㎡당 평균 1445만원에서 2083만원으로 638만원 오른 것으로 나타나
– 규모별로 살펴보면 1500가구 이상의 대규모 단지는 같은 기간 동안 770만원이 올라 가장 높은 상승액을 기록…1000~1499가구 단지가 636만원으로 그 뒤를 잇는 등 단지 규모가 클수록 큰 폭으로 집값이 올랐고, 300가구 미만 단지는 552만원 오르는 데에 그쳐
– 전용면적 84㎡타입(구 34평) 기준으로 1500가구 이상의 단지가 2억6180만원이 오르는 동안 300가구 미만의 단지는 1억8768만원 상승에 그친 것으로 5년새 집값이 약 7412만원 벌어진 셈
– 대단지는 넓은 부지를 활용해 커뮤니티, 조경시설 등을 큰 규모로 다양하게 조성할 수 있으며 많은 세대가 분담하는 만큼 관리비 절감 면에서도 유리해 규모를 기반으로 한 상징성도 대단지의 가치를 높이는 요소로 분석

4. 오피스텔 투자 매력 뚝… 올해 신규 분양 13년 만의 최저
– 올해 오피스텔 시장의 수요와 공급이 모두 급감해 시장 침체는 내년까지 지속될 가능성이 높다는 예측이 나와…선행 지표로 인식되는 주택시장이 부진한 움직임을 보이는 데다, 고금리와 낮은 시세 차익 기대감이 투자 매력을 저하시키고 있어
– 업계에 따르면 올 상반기 오피스텔 매매 거래량(계약일 기준)은 지난해 하반기(1만6224건) 대비 2540건(16%) 감소한 1만3684건으로 집계…4월 오피스텔 담보대출의 DSR 산정 방식이 만기 8년에서 일반 주택과 같은 방식으로 개선됐지만 관심받기엔 역부족
– 오피스텔 수요뿐 아니라 신규 공급시장도 수익형 부동산을 비롯한 건설경기 침체 영향으로 크게 위축..2021년 5만6724실에서 지난해 2만6314실, 올해 1만6308실로 급감하는 추세로 1만실 대로 낮아진 것은 2010년(1만4762실) 이후 13년 만에 처음
– 업계에선 오피스텔은 아파트에 비해 수요층이 두텁지 않고 경기 여건과 금리에 민감하게 움직이는 수익형 부동산이라 저성장, 전세 리스크 등 시장 불확실성이 남아 있어 내년에도 부진할 것이라고 분석

5. 전세사기 1만명 피눈물 불완전계약 ‘뇌관’ 여전
– 전세사기 특별법이 시행됐지만 피해는 좀처럼 줄지 않는 것으로 나타나…특별법이 시행된 올해 6월부터 지난 19일까지 국토부에서 정식으로 인정한 국내 전세사기 피해자 수가 1만명을 넘어섰을 정도
– 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 17차례에 걸쳐 1만2537건을 검토한 가운데 요건을 충족하지 못한 일부를 제외하고 전세사기로 인정한 수치를 집계한 결과 피해자는 1만256명에 달해
– 문제는 한 해에 수백조 원 규모의 계약이 이뤄지는데 막상 세입자가 보증금을 지킬 수 있는 안전장치는 제대로 마련돼 있지 않다는 점…세입자가 피해를 보는 일이 계속 발생할 수 밖에 없는 것
– 업계에선 보증금을 돌려줄 능력 없이 세입자 보증금만으로 주택을 매수하는 임대인이 많은데, 이를 막는 제도 개선부터 필요하다고 조언…신탁 방식으로 지어진 오피스텔에서도 사기 사건이 잦은 것으로 확인돼

오늘의 건설 뉴스

1. 신반포메이플자이, 일반분양가 21일 정해진다…3.3㎡당 6500만원대 분양될 듯
– 서울 잠원동 재건축 대장주인 신반포4지구 ‘신반포메이플자이’의 일반분양가가 21일 정해져…조합 측이 서초구청에 제시한 분양가는 3.3㎡당 6500만원대 수준인데 최근 입주한 ‘래미안 원베일리’의 시세와 공사비 인상 등을 감안하면 무난하게 통과될 것으로 예상
– 조합 측은 분양가가 정해지면 서초구청의 분양승인 신청을 조속히 추진, 내년 1~2월 정도로 일반분양 일정을 진행할 예정…서초구청은 21일 오전 중에 ‘신반포메이플자이’의 분양가에 대한 분양가심의위원회를 진행
– 조합 측이 제시한 3.3㎡당 6500만원대로 계산하면 전용면적 43㎡의 일반분양가는 13억원대, 49㎡는 14억3000만원대, 59㎡는 16억3000만원대 수준으로 형성…조합 측이 제시한 분양가는 무난하게 통과될 것으로 예상
– 조합 측은 21일 분양가심의위원회를 통과하면 조속한 시일 내에 서초구청에 분양공고 승인 신청을 할 계획…이르면 내년 1~2월 중에 강남지역 첫 일반분양이 진행될 것으로 예상

2. 중견건설사 잇단 유동성 위기설에 자재시장 ‘화들짝’
– 일부 중견건설사들을 중심으로 유동성 위기설이 확산되고 있는 가운데 자재시장의 불안감이 높아져…겨울철 비수기로 접어든 데다, 지방부터 수요가 줄어들면서 걱정이 커지고 있는 가운데 중견건설사의 부도가 현실화할 경우 자재시장도 타격을 입기 때문
– 업계에 따르면 지난 9월 말 기준 부동산 PF 대출잔액은 134조3000억원으로 나타나…지난 2020년 말 92조5000억원이었던 부동산 PF 규모는 2021년 말(112조9000억원)에 100조원을 넘어섰고, 올 들어서도 증가 추세를 보이고 있어
– 사정이 더욱 심각한 것은 부동산 PF 연체율로 지난 2020년 말 0.55% 수준이었던 연체율은 지난 9월 말 기준 2.42%까지 높아져…중견건설사들의 부도·워크아웃설이 좀처럼 사그라들지 않고 있는 이유
– 자재별로 사정이 다소 다른 가운데 철근 유통업계는 철근 유통가격이 지속적으로 하락세를 보이면서 불안감이 더욱 커지고 있어…업계에선 올 하반기부터 자재 수요가 줄어들기 시작했고, 내년 들어 더욱 위축될 것으로 예상되면서 잔뜩 움츠러든 상황이라고 설명

3. 은평구 대조1구역, 공사 중단 가능성…제2 둔촌주공 사태 맞나
– 서울 은평구 재개발 최대어로 꼽히는 ‘대조1구역 재개발 사업’이 공사 중단 위기에 빠져…업계에 따르면 시공사인 현대건설은 지난 16일 대조1구역 조합원들을 대상으로 설명회를 열고 “공사비 미지급 상태가 계속될 경우 공사를 중단할 수 있다”는 내용을 안내
– 조합은 지난해 10월 착공 이후 현재까지 전체 공사비 약 1800억원을 현대건설에 지급하지 않아…대조1구역 재개발은 서울 은평구 대조동 일대 11만2000㎡ 부지에 지하 4층~지상 최고 25층, 28개 동 2451가구 규모의 아파트(힐스테이트 메디알레)를 짓는 사업
– 내년 말 개통 예정인 GTX-A 연신내역 도보권에 위치해 은평구 재개발 최대어로 꼽혀…대조1구역 재개발조합은 착공 당시만해도 정상 운영했으나, 이후 내분으로 조합장 직무 정지 등 조직이 와해하면서 올해 상반기 예정한 분양을 진행하지 못해
– 현재 대조1구역 공정률은 20% 수준에 불과…공사비 문제를 해결하지 않으면 제2의 ‘둔촌주공 사태’가 될 가능성이 있다는 우려가 나와