올해 아파트 시장, 경착륙 중 연착륙 전환…내년은?

서울 아파트값은 3월 -0.47% 변동률로 저점을 찍고 6월까지 하락폭이 둔화되는 움직임을 보이지만, 7월 상승 반전 이후 11월까지 5개월 연속 상승세다.ⓒ데일리안

올해 아파트 시장이 경착륙에서 연착륙으로 전환한 가운데 월간 매매 가격은 상저하고의 흐름을 보인 것으로 분석됐다. 내년 공급 물량이 줄면서 아파트 전셋값은 상승할 것이란 전망이다.

15일 부동산R114가 발표한 ‘2023년 부동산 시장 결산 및 2024년 전망’ 자료에 따르면 올해 연간 변동률만 놓고 보면 2년 연속 전국 아파트 매매가격은 하락했다.

다만 가격 회복세를 서울과 수도권 등 주요 지역이 주도하고, 수도권 외곽지나 지방은 여전히 침체돼 있어 월간 기준으로 지역별 가격 변동을 확인해야 추세가 보다 명확히 보이는 특징이 있다.

서울의 경우 3월에 -0.47% 변동률로 저점을 찍고 6월까지 하락폭이 둔화되는 움직임을 보이지만 7월 상승 반전 이후 11월까지 5개월 연속 상승세다.

반면 지방은 국지적 하락세에 있고 수도권 전역이 상승세로 돌아선 시점은 10월로 가격 회복 움직임에 차별화는 물론 양극화 움직임이 나타난 것으로 분석된다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “가격 회복세를 서울과 수도권 등 주요 지역이 주도하고 수도권 외곽지나 지방은 여전히 침체해 있다”면서도 “금융위기 등 특수한 시기가 아니라면 일반적으로 가격 회복은 서울과 수도권에서 시작해 광역시와 지방으로 퍼지는 만큼 선도지역과 물건들의 가격 추이에 더 집중할 필요가 있다”고 설명했다.

특히 내년 인허가·분양 측면에서의 공급 및 준공·입주 물량은 모두 감소할 것이라는 의견도 나왔다.

올해 급감한 인허가 물량에 이어 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 내년 분양물량 축소로 이어질 수밖에 없다는 것이다.

입주물량도 올해보다 3만3520가구 줄어들 것으로 예상되는 가운데 줄어든 물량의 대부분이 서울(2만1853가구 감소), 인천(1만7551가구 감소)에 집중돼 있다.

전문가들은 결국 수도권에서의 신축아파트 입주물량 감소가 내년 전월세 임대차 시장 움직임에 상당한 영향력을 발휘할 것으로 보고 있다.

윤 연구원은 “올 하반기 상승 반전한 전세가격의 추세를 강화하는 중요 이슈로 볼 수 있다”며 “때문에 실수요층은 전세가격이 상승하는 환경에서, 높아진 분양가에도 불구하고 신축 공급은 잘 안 되는 환경에 처할 것으로 예상된다”고 말했다.

그러면서 “신축을 통한 내 집 마련이 어려워질 경우 실수요층을 중심으로 재고물량(기존 주택 매물)에 대한 매매 갈아타기로 선회할 가능성이 높다”며 “내년은 그동안 신축 분양가 위주로 반영되던 물가 상승분이 기존 구축 주택(실물)으로 반영 속도를 높이는 해”라고 판단했다.