지난 10년간 가파르게 증가해오던 전세대출이
저번달 통계 작성 이래 사상 최초 감소 (-1조원)
전세대출 차주 133만명중 82만명(61%)이 2030세대이며
전세대출 잔액 167조원중 96조원(57%)이 2030세대로
전세대출의 수요는 주로 2030 세대가 중심.
그런데 금리가 폭등하면서 전세대출이 월세 보다 더 비싸지자
더이상 메리트 없는 전세대출이 최초로 감소하기 시작한것.
그래서 현재 전세수급지수는 역대 최악으로
전세입자 구하려는 집주인만 많고
전세 들어가겠다는 세입자는 실종 된 상황.
2030세대가 전세 몇억씩 낼 현금이 어딨냐
결국 전세대출에 의해 가공 창출 되었던 전세수요가 금리 폭등으로 증발하고
성행했던 갭투자가 역풍을 맞으면서 전국에서 전세 매물이 계속 적체 되고 있음.
이는 2012년, 2022년 가계금융 통계로도 확인 되는 사실임.
자가 거주 가구의 부채비율은 2012년 -> 2022년 큰 차이가 없지만
전세 거주 가구의 부채비율은 2012년 -> 2022년 크게 높아짐.
지난 10년간 전세대출을 그만큼 많이 썼다는 얘기.
과거 2002년 ~ 2008년의 상승장을 보면
매매가격이 오를 동안 전세가격은 거의 오르지 않았음
당시는 금리가 같이 오르던 상승장이었기 때문임.
그런데 이번 2012년 ~ 2022년의 상승장을 보면
전세가격이 먼저 오르면서 매매가격을 끌어 올렸다는것을 알수 있음
심지어 전세 가격 상승률이 매매 가격 상승률 보다 더 높음.
이는 지난 10년간 금리 하락이 주도한 상승장이었기 때문임.
이번 2012~2022 상승장은 2002~2008년의 상승장과 성격이 완전히 다른 상승장이고
이말인즉슨, 부실이 축적 되어온 상승장의 성격이 다르면 이제 막 시작된 하락장도
저축은행 PF파산/하우스푸어 사태가 벌어졌던 2009~2012년의 하락장과
완전히 내용이 다른 하락장이 펼쳐질것이라는 점임.
이 모든걸 종합하면 이렇다.
지난 10년간의 상승장 내용 요약
1) 지난 10년간의 저금리가 전세대출을 크게 늘렸고, 이를 통해 목돈 없는 월세입자가 수억짜리 전세입자로 둔갑함.
2) 전세대출에 의해 전세가격이 상승하자 전세를 끼고 사는 갭투자가 성행하며 매매가격도 끌어올림.
3) 매매가격이 계속 상승하자 급해진 무주택자 200만명이 코로나 유동성을 타고 영끌 패닉바잉 피날레를 찍음.
반대로 전개 되기 시작한 하락장 내용 요약
1) 금리가 폭등하자 메리트 없어진 전세대출이 감소하면서 전세대출에 의한 가공 전세수요가 증발함.
2) 금리 폭등/전세 수요 증발에 의해 매매/전세 가격이 동반 폭락하자 갭투자자들 전세보증금 반환 불가한 상황.
3) 전세 만기가 돌아오는 내년 전세보증금 반환 청구에 따른 경매가 속출 할 예정인데
3.1) 매매가는 내려갔는데 최고점 거품 감정가에서 경매가 시작하므로 아무도 낙찰 받지 않아 최소 유찰 2방 (-36%)
3.2) 유찰된거 낙찰 받아봐야 선순위 고액 전세입자가 들어있어서 세입자 외에는 아무도 낙찰 받지 않으려 할것이고
3.3) 선순위 세입자도 전세 대출이라 자기가 낙찰 받아봐야 대출 상환 불가능해서 낙찰 받지 않으려 할것이고
3.4) 결국 경매 시장이 망가지면 LTV의 근거가 되는 부동산의 담보력에 대한 근원적 의문이 피어날것임.
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