시사위크=이강우 기자 서울시가 △잠실동 △삼성동 △대치동 △청담동 등 송파구·강남구 등 국제교류복합지구 인근 아파트에 대한 토지거래허가구역을 해제한다고 밝힌 가운데 시장에선 이를 두고 다양한 의견이 나왔다. 해제를 통해 거래증가와 가격 강세가 발생할 수 있다는 입장과, 현 토지거래허가제는 초기의 취지와 부합해 해제하는 것이 맞다는 입장도 나왔다.
서울시는 지난 12일 제2차 도시계획위원회를 열고 토지거래허가구역 조정안을 승인했다고 밝혔다. 조정안은 13일 공고 후 즉시 효력을 발휘한다고 추가로 언급했다.
◇ 서울시, 토지거래허가구역 해제 지역 발표… 잠·삼·대·청 등 강남 위주
현재 서울 시내 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 국제교류복합지구(GBC) 일대와 △압구정동 △여의도동 △목동 △성수동 등 주요 재건축, 재개발 단지와 신속통합기획 및 공공재개발 후보지 등이며, 총 면적은 65.25㎢ 규모다.
서울시는 우선 국제교류복합지구(GBC) 일대 △잠실동 △삼성동 △대치동 △청담동 등 인근 4개동에 위치한 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 즉시 해제한다고 밝혔다.
이어 신속통합기회 재건축·재개발 사업지 123곳 중 정비구역 지정 후 조합 설립 인가까지 끝낸 6곳에 대해서도 즉시 지정을 해제한다. 이번 해제를 시작으로 조합설립 인가 여부에 따라 오는 2027년까지 총 59곳에 지정된 토지거래허가구역을 순차적으로 해제한다는 방침이다.
다만, 사업이 구체화 된 GBC 인근지역 재건축 아파트 14곳 등은 토지거래허가구역을 유지했다. 이를 두고 서울시 측은 “안전진단이 통과된 재건축 아파트 14곳은 재건축 추진 기대에 따른 매수 대기 유입 등 투기 과열 가능성이 있어 지정을 현행과 같이 유지하기로 했다”고 밝혔다.
토지거래허가제는 개발이 예정됐거나 투기가 우려되는 지역에 투기적 거래를 막기 위한 것으로, 일정 규모 이상 주택·상가·토지 등 거래 시 관할 구청장으로부터 사전허가를 받아야 한다. 주택은 2년간 실거주 목적인 매매만 허용하며, 임대나 전세를 끼고 집을 매수하는 ‘갭투자’는 허가가 힘들다.
서울시는 이번 해제를 두고 “그동안 토지거래허가구역이 광범위하게 지정되거나 이미 개발이 완료된 아파트에 대해서도 매년 재지정을 거듭하다 보니 거주이전 자유나 재산권을 침해한다는 민원이 많아 규제 완화를 추진했다”고 설명했다.
조남준 서울시 도시공간본부장은 “과거 부동산 시장 안정화와 투기 수요 차단을 위해 운영해 온 토지거래허가제도를 상황을 고려해 재건축 이슈가 없는 일부 지역에선 해제하고 사업추진 상황에 따라 해제 시기를 규정해 규제 완화를 단행하게 됐다”라며 “부동산시장 안정 여부를 지속적으로 모니터링하고, 투기행의 발생 시엔 재지정을 즉시 추진하는 등 엄정하게 대응하겠다”고 밝혔다.
◇ 여러 의견 나와… “억눌린 가격 변동은 부작용 아냐”
이를 두고 시장에선 다양한 의견이 나왔다. 토지거래허가구역 해제로 인해 벌써 일부 지역에서 호가가 강세를 보이는 등 부동산시장이 움직일 수 있다는 입장과, 일부 집값 상승이 나타더라도 허가구역 해제의 부작용으로 간주하긴 어렵다는 견해들이 나열됐다.
우선 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지난주 부동산원 아파트 주간변동률을 보더라도 서울은 잠실 등 강남권 일부 지역을 중심으로 토지거래허가구역 해제 기대감에 이미 호가가 강세를 보이고 있는 상황이다”고 전했다.
이어 “일부 재건축단지가 규제 완화에서 제외됐지만 △잠실동 △삼성동 △대치동 △청담동 등 강남권의 똘똘한 한 채 선호가 크다”며 “전세를 끼고 주택을 구입하는(갭투자) 상급지 교체수요들이 상당함을 고려하면 △잠실동 엘·리·트(엘스·리센츠·트리지움) △삼성동 래미안라클라시 △힐스테이트1차 △대치동 래미안대치팰리스1~2단지 등 지역내 랜드마크 등은 매도자 우위 시장이 되며 구입 대기수요 유입이나 집값 상승 휘발성은 있다고 봐야 할 것”이라고 설명했다.
결과적으로 “토지거래허가구역에서 해제된 지역은 거래량 증가와 가격 상승 흐름이 나타날 수 있으며, 갭투자 수요까지 더해져 봄 이사철에 이러한 현상이 본격화될 가능성이 있다”고 평가했다.
해제했을 시 당장의 부정적 영향이나 큰 부작용은 없을 것으로 보는 시선도 있었다. 거래허가구역 해제보다 시장에 더 큰 영향을 주고 있는 요인들이 여럿 있으며, 인위적으로 억눌러 놓은 가격이 변동하는 것을 부작용이라고 간주하기는 적절치 않다는 해설이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “집값은 수요-공급 법칙에 의해 결정되는 것이라 일부 집값 상승이 나타나더라도 이를 토지거래허가구역 해제의 부작용으로 간주하기엔 불충분하다”며 “가격을 인위적으로 억눌러놓았다가, 그 인위적인 억눌림이 없어지면 시세에 맞춰 다시 가격이 변동하는 것을 부작용으로 볼 순 없다”고 설명했다.
무엇보다 현재 △대출규제 △환율 △거래위축 △기준금리 등 시장에 더 큰 영향을 주고 있는 요인이 많다고 언급했다.
한편 이 연구위원은 “토지거래허가제는 본래 신도시 같은 개발계획이 발표되면 해당 지역의 토지거래가 늘고 가격도 오르는 것이 일반적이라 토지보상금 등이 크게 증가해 사업추진을 저해하는 것을 막기위해 한시적으로 적용하는 법”이라며 “이후 주요 도심의 가격등급 억제를 목적으로 지금처럼 관련 법정 등이 변경돼 제도가 초기의 취지와 맞지 않는 측면이 있고 재산권 침해여지도 있어 해제하는 게 맞다고 본다”고 전했다.
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