2023년 12월 23일, 대한민국은 ‘초고령 사회’가 됐다. 대한민국 주민등록 인구 중 65세 이상(1024만4550만 명) 비율이 20%를 넘어선 것. 유엔(UN)은 65세 이상 인구가 전체의 7% 이상이면 고령화사회, 14% 이상이면 고령사회, 20% 이상이면 초고령사회로 분류한다. 이에 조선비즈는 한국보다 19년 이른 2004년, 초고령사회에 진입한 일본을 중심으로 시니어를 대상으로 한 사업과 초고령사회가 낳는 사회 문제를 해결하는 데 중심을 둔 해외 사업을 소개한다. [편집자 주]
일본 전체 주택의 13.8%는 ‘빈집’이다. 일본 총무성에 따르면 빈집 개수는 2023년 10월 기준 900만2000채로 2018년(848만9000채)보다 51만 채 이상 늘었다. 하지만 시장에선 집계되지 않은 빈집이 더 많을 것으로 본다. 일본 노무라연구소는 일본 내 빈집은 약 1100만 채로, 2033년 안에 전체 주택의 30% 이상을 차지할 것으로 추정한다.
일본 내 빈집이 증가한 것은 인구 고령화와 출산율 감소 때문이다. 일본 총무성은 지난 2023년 10월 1일 기준으로 외국인을 포함한 일본 인구가 1억2435만2000명으로 집계됐다고 발표했다. 일본 인구는 2010년 1억2805만7000명으로 정점을 찍은 뒤 12년째 감소하고 있다. 총인구에서 75세 이상 고령자는 71만3000명 증가해 처음으로 2000만 명을 넘어섰다. 65세 이상 고령자는 9000만 명 감소했지만, 인구 전체에서 차지하는 비율은 역대 최고인 29.1%다.
반면 2023년에 태어난 신생아 수는 전년보다 3만2000명 감소한 79만9000명으로 8년 연속 감소해 역대 최저치를 기록했다. 일본의 합계출산율은 1.2명(2023년 기준)으로 1947년 관련 통계 작성 이후 가장 낮다. 대체출산율(2.1명, 현재 인구를 유지하기 위해 필요한 출산율)에 못 미치는 것은 물론이다.
빈집이 넘쳐나면 주변 부동산 가격이 폭락한다. 일본에서 ‘아키야(あきや·Akiya)’라고 불리는 빈집 문제를 해결하는 것을 목표로 하는 14개 회사와 연구기관으로 구성된 ‘일본 아키야 컨소시엄’ 조사에 따르면 빈집 근처 주택 가격 하락으로 인해 2023년까지 지난 5년 동안 일본의 부동산 시장은 약 3조9000억 엔(35조8983억3000만 원)의 손실을 봤다. 빈집에 잡초가 무성해지고, 공공 안전에 대한 우려가 제기되면서 반경 50m 이내의 토지 가격이 하락한 여파다.
이에 조선비즈는 빈집을 리모델링해 거주할 수 있는 주택으로 만들어 중고 주택 시장을 활성화하는 사업을 하는 일본 리노뱅크(Renobank)의 세이고 우메모토 최고경영자(CEO)를 15일 서면으로 인터뷰했다. 세이고 CEO는 주오대 전략경영대학원을 졸업하고 리쿠르트(Recruit)라는 회사에서 15년 동안 영업, 기업 기획, 신사업 업무를 담당한 뒤 2020년부터 판타스 테크놀로지(FANTAS Technology)에서 빈집 사업 및 크라우드펀딩 사업을 포함한 다양한 신사업 개발 책임자로 일했다. 이후 판타스 테크놀로지에서 빈집 사업부인 ‘타스 레노(Tas Reno)’를 인수해 2023년 3월 리노뱅크를 설립했다.
─리노뱅크를 설립한 이유는.
“새로운 사업을 만드는 일을 하면서, 사업은 단순히 수익을 창출하는 데 그쳐서는 안 되며 사회에 기여해야 한다는 확신을 점점 더 가지게 됐다. 이러한 신념을 바탕으로 빈집이라는 사회적 문제를 해결하는 데 기여하고 싶었다. 리노뱅크는 고객의 바람을 진심으로 이해한 뒤, 투명하게 리모델링 제안을 하면서 고객들이 기대하는 주택을 만들 수 있도록 돕는다.”
─리노뱅크는 빈집을 줄이는 것을 목표로 한다. 일본에서 빈집이 문제인 이유는.
“빈집은 주변 경관은 물론 무성한 잡초로 인해 위생 상태를 악화시킨다. 또한 무단 침입으로 인한 범죄 위험이 늘고, 노후화로 인해 구조물이 붕괴할 수 있으며, 방화로 인한 화재 발생 위험도 있다. 빈집은 주변 부동산 가치에도 부정적인 영향을 미친다.”
─일본 총무성에 따르면 빈집 개수는 2023년 10월 기준 900만2000채다. 일본의 빈집 구성은.
“일본에서 빈집의 종류는 크게 4가지로 나뉜다. 전체 빈집 중 443만 채는 ‘임대용 빈집’, 385만 채는 ‘기타 빈집’, 38만 채는 별장으로 사용되는 ‘2차 주택’, 33만 채는 ‘매물로 나온 빈집’이다. 이 중에서 기타 빈집은 사회적 문제를 일으키는 빈집 문제의 핵심이다. 총무성은 기타 빈집을 ‘현재 사용되지 않고 임대나 매물로 시장에 나오지 않는 부동산’이라고 정의한다.”
─리노뱅크가 초점을 맞추고 있는 빈집은 어떤 유형인가.
“리노뱅크는 매물로 나온 빈집 33만 채에 중점을 둔다. 또한 기타 빈집의 50%인 190만 채의 쓰임을 변경하는 것을 목표로 하는 서비스도 제공한다. 빈집 대책의 핵심은 ‘기타 빈집’을 얼마나 줄일 수 있는가에 달려있다. 기타 빈집이 많은 것은 소유자가 ‘거래가 귀찮다’라거나 ‘리모델링에 돈을 쓰고 싶지 않다’고 생각하는 경향이 있기 때문이다. 이에 빈집 소유자들이 빈집을 판매하도록 경제적 인센티브를 제공하는 것이 필요하다. 리노뱅크는 빈집 중 주로 중고 단독 주택의 가치를 재발견할 수 있도록 해 빈집 유통 구조를 개혁하려고 한다.”
─’기타 빈집’을 줄이기 위해 빈집 소유자에게 경제적 인센티브를 줘야 한다고 했다. 하지만 빈집 소유자 입장에선 빈집을 가만히 두면 집 가치는 떨어지겠지만, 아무런 비용이 발생하지 않는다. 빈집 소유자가 집을 리모델링하면 비용이 들어간다. 들어가는 비용보다 많은 이득을 어떻게 얻을 수 있나?
“말한대로 빈집 소유자는 부동산을 방치하더라도 최소한의 비용만 부담한다. 가장 큰 부담은 재산세와 도시 계획세이지만, 빈집 소유자에게 재정적 부담을 주지 않기에 빈집 증가에 일조했다. 이에 일본 정부는 빈집이 방치되는 것을 방지하기 위해 빈집을 철거 또는 보강하거나 상태를 검사하는 데 보조금을 제공했다. 또한 빈집을 무료로 등록할 수 있는 웹사이트도 만들었고, 빈집에 대한 조사도 했다. 기업이 빈집을 유통하도록 장려하기 위한 보조금도 제공했다. 지난해에는 빈집으로 방치할 경우 재산세와 도시 계획세에 대한 특별 세액 혜택을 제거하는 법률도 제정했다. 그러나 이런 노력에도 불구하고 빈집은 계속 증가하고 있다. 따라서 부동산 소유자가 빈집을 내놓으려는 경제적 인센티브가 필요하다는 결론이 나왔다. 빈집 구매자가 사업자인 경우는 리모델링을 통해 가치를 더한 후 재판매하고, 빈집 구매자가 개인인 경우에는 보통 리모델링 후 본인이 거주한다. 개인 투자자의 경우 빈집을 임대 주택 또는 숙박 시설로 활용해 이익을 거둘 수 있다.”
─리노뱅크는 어떤 서비스를 제공하나.
“크게 3가지다. 첫째, ‘타스리노베(たすリノベ ·tasurinobe)’는 빈집을 포함한 중고 단독주택을 전문으로 하는 부동산 검색 웹사이트다. 인공지능(AI)이 부동산 데이터를 분석해 리모델링 면적과 비용을 계산하고 사용자에게 리모델링 방법을 제안한다. 일반인은 중고 단독주택 매매 가격만 보고 리모델링 비용을 추정하기 힘들지만, 타스리노베를 사용하면 중고 단독주택을 거주할 수 있게끔 바꾸는 데 필요한 비용을 파악할 수 있다. 두 번째 ‘코다테노밸류(コダテノバリュー·KodatenoValue)’는 사용자가 빈집에 대한 정보를 입력하면 AI가 예상 매매 가격, 임대 가격, 빈집을 임대할 수 있게 만드는 데 필요한 리모델링 비용을 계산한다. 세 번째, 빈집 상담 창구인 ‘아키야노 죠단 마도구치’(空き家の相談窓口·Vacant House Consultation Desk)’는 온라인은 물론 면담을 통해 상담을 제공하는 서비스다. 일본의 빈집을 구매하려는 해외 투자자에게 적합하다.”
─빈집의 상태와 형태에 따라 다르겠지만, 리모델링이 주로 이뤄지는 곳과 비용은.
“리모델링은 크게 구조(기둥·벽·지붕), 수도 시설(화장실·주방·욕실·세면대), 마감(바닥·벽지·천장 마감재), 기타 설비(분배반·대문 기둥)에 이뤄진다. 일반적으로 수명이 초과하면 리모델링하는 것이 좋다. 예를 들어 건축한 지 30년 된 주택을 리모델링할 때 약 1000엔(약 9208만 원)이 소요될 수 있지만, 10년 된 주택이라면 약 200만 엔(약 1842만 원)이 필요하다. 또한 비용은 사용하는 재료에 따라 다르다. 타스리노베에서 계산하는 리모델링 비용은 일본에서 가장 널리 구할 수 있는 재료의 단가를 기준으로 한다. 80㎡ 면적의 아파트를 전체 리모델링하는 비용은 약 1500만 엔(약 1억3800만 원)이다. 그러나 필수적인 부분만 리모델링하면 비용은 약 100만~300만 엔(약 920만~2762만 원)으로 줄어든다. 타스리노베는 다양한 리모델링 비용을 제시해 빈집 구매자들이 합리적이고 효과적인 결정을 내릴 수 있도록 돕는다.”
─’매물로 나온 빈집 33만 채’를 구매하는 이들은 주로 누구인가.
“빈집을 매입해 리모델링한 후 재판매하려는 기업과 중개업자를 통해 빈집을 매수한 후 리모델링하는 개인이 매물로 나온 빈집을 구매한다. 각각의 비율에 대한 자료는 없으나, 부동산 매물 사이트를 기반으로 보면 빈집을 구매하는 이들 대부분은 재판매를 위해 빈집을 구매한다. 빈집을 재판매하려는 기업은 시장 가지보다 낮은 가격으로 매수할 수 있는 빈집만 구매한다. 즉, 빈집 소유자가 할인된 가격으로 판매하기를 원하지 않으면 빈집을 구매할 수 없다. 이런 구조로 인해 빈집을 재판매하려는 기업이 구매할 수 있는 빈집은 제한적이다.”
─일본에선 개인이 거주하기 위해 빈집을 리모델링하는 것보다 재판매를 위해 구매한 빈집이 더 많다고 했고, 재판매를 위해 빈집을 구매하려는 기업은 시장 가격보다 낮은 금액의 빈집만 구매하기 마련이라고 했다. 결국 리모델링으로 빈집을 해결하기는 무리 아닐까.
“핵심을 정확히 짚었다. 당신이 말한 대로 단순히 리모델링하는 것만으로는 빈집 문제를 해결할 수 없다. 하지만 빈집이 활용될 수 있는 다양한 방법을 상상해 보자. 토지를 사용하기 위해 빈집을 철거하거나, 호텔이나 레스토랑으로 개조하거나, 임대용 또는 개인 주거용으로 활용할 수도 있다. 이 중 가장 수요가 높은 것은 임대용과 개인 주거용이다. 이에 리노뱅크는 빈집이 임대용과 개인 주거용으로 활용될 수 있게 하면 빈집 문제를 해결하는 데 기여할 수 있다고 믿는다. 또한 개인이 기업처럼 빈집을 처리하는 방법을 수행할 수 있다면 빈집 해결에 도움을 줄 수 있다고 생각한다. 리노뱅크는 개인이 스스로 리모델링을 준비할 방법을 제공한다. 이를 통해 ‘빈집 소유자 → 사업자 → 일반 구매자’라는 기존 빈집 유통 흐름을 ‘빈집 소유자 → 일반 구매자’라는 새로운 C2C(개인 간 거래) 모델로 전환할 수 있다. 새로운 접근 방식은 빈집 문제를 보다 효율적으로 해결하는 동시에, 소유자와 구매자 모두에게 더 나은 가치를 제공할 가능성을 열어준다.”
─리노뱅크가 생각하는 빈집을 줄이는 가장 효과적인 방법은?
“앞서 언급했듯이, 개인이 독립적으로 기존 단독주택을 구매할 수 있도록 하는 것이 가장 효과적인 방법이라고 믿는다. 이 접근 방식은 빈집 문제를 해결하는 데 효과적인 방법일 뿐만 아니라, 개인 구매자가 부동산 시장에서 더 많은 선택권과 자율성을 가질 수 있도록 도울 수 있다. 리노뱅크는 이를 실현하기 위해 필요한 도구와 정보를 제공함으로써, 개인이 기존 주택의 구매 및 활용을 보다 적극적으로 추진할 수 있도록 지원하고자 한다.”
─일본 내 리노뱅크와 같은 빈집 관련 스타트업은 몇 개인가. 리노뱅크만의 경쟁력은?
“빈집 관련 스타트업은 100개가 넘는 것으로 알고 있다. 리노뱅크의 타스리노베와 비슷하게 부동산과 리모델링을 결합한 판매 방식을 사용하는 스타트업이 여러 곳 있다. 이들과 비교했을 때 타스리노베는 단독 주택에 특화돼 있고, 타스리노베 웹사이트에서 사용자가 직접 부동산을 검색할 수 있으며 각 부동산에 대한 리모모델링 예상 비용을 확인할 수 있다. 현재 단독주택에 특화된 부동산 검색 플랫폼은 매우 드물다. 내가 아는 한 단독주택을 대상으로 부동산과 리모델링을 결합한 솔루션을 제공하는 서비스는 타스리노베가 유일하다.”
─지금까지 리노뱅크가 복원한 빈집은 몇 개인가.
“판타스 테크놀로지 시절인 2017년부터 리노뱅크를 설립한 이후인 2023년까지 총 190채 이상의 빈집을 복원했다. 연평균 약 27개의 빈집을 복원한 셈이다.”
─해외 고객도 있나.
“있다. 해외 고객에는 투자 목적으로 빈집을 구매하려는 고객, 일본으로 이주할 계획이 있는 고객, 휴가용 주택을 구매하려는 고객이 있다. 이들 중에는 구매한 빈집을 단기 임대 숙박 시설로 사용하려는 고객도 있다. 리노뱅크는 과거 해외 고객을 위한 서비스를 웹사이트를 통해 제공했다. 하지만 예상보다 많은 문의가 들어와 지금은 해당 서비스를 일시적으로 중단했다.”
─한국에도 빈집이 늘고 있다. 한국에 조언을 부탁한다.
(국토교통부가 발표한 ‘2022년 빈집 현황’에 따르면 1년 이상 전기나 상수도를 쓰지 않는 ‘정비 대상 빈집’만 전국에 13만2000채가 있다. 이 중 6만1000채는 인구 감소가 심각한 지방에 있다.)
“한국에서도 주로 신축 주택 위주로 거래가 이뤄지고 중고 단독주택을 리모델링하는 문화가 자리잡지 못한 듯 하다. 내가 이해한 것이 맞다면 일본과 마찬가지로 한국에서도 중고 단독주택 유통이 정체되면서 빈집 문제가 발생할 수 있다. 이를 방지하기 위해선 빈집 소유자가 가능한 한 빨리 시장에 빈집을 내놓는 것이 중요하다. 집이 노후화돼 가치가 떨어지면 시장에 내놓기 어려워지고 빈집 문제는 더욱 심화하기 때문이다. 일본에서는 빈집 문제가 사회적 문제가 된 이후 정부가 빈집 현황을 파악하는 데 상당한 시간을 소요했다. 그 과정에서 빈집 가치는 하락했고, 관리가 불가능해진 빈집 수가 증가했다. 한국에서 이와 유사한 상황이 발생하지 않도록 하려면 빈집 유통을 촉진하는 것이 첫 번째 단계라고 생각한다. 초기 단계에서 적극적으로 대응한다면, 빈집 문제를 예방하고 주택 시장의 건강한 순환을 촉진할 수 있을 것이다.”
댓글0